不动产登记中的形式审查到底应该如何拿捏为好？弄不好，要追责！
不动产登记错误在现实中不可避免，这会给不动产交易安全和市场繁荣发展产生不利影响，所以采取有效手段降低登记错误带来的风险势在必行。我们结合扬子晚报《陌生人冒充房主抵押房产借300万 不动产登记中心：照片很像》的案例进行分析。（原文附后）
厘清不动产登记审查的形式和内容
《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”
《不动产登记暂行条例》第18条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”
《不动产登记暂行条例实施细则》第15条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：
（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；
（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；
（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；
（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”
综上分析，不动产登记机构需要履行 “查验、查看与调查三部分的职责”。具体来说就是： 1、对任何类型的不动产登记申请，登记机构都应当对不动产登记申请资料进行查验； 2、对于某些特殊类型的不动产登记申请，登记机构应当进行实地查看； 3、对于对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，登记机构应当进行公告和调查。
《物权法》第12条虽然明确了登记机构负有查验的法定职责，但未规定何种审查职责，形式审查、形式审查为主实质审查为辅以及实质审查三种观点都有。不管何种审查都需要对申请人、委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致进行审查，因此，登记机构在审查时，应当通过查验申请提供的申请材料，进行确定不动产登记的申请人与其提交的身份证明材料、登记原因证明文件、权属来源文件以及权属证书上记载的主体是否一致。
登记机关赔偿范围不明确
《物权法》《不动产登记暂行条例》等并未对登记机关的赔偿范围进行详尽的规定。
《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”由于合理审慎的具体标准不易界定，一般靠人民法院通过自由裁量进行裁决。一旦被认定为不审慎，受害人要求登记部门先行赔付，将会给登记部门造成巨大的损失（实务中政治损失要大于经济损失，纪委检察等相关部门也有可能介入）。
目前在我国由于个人信用体系建设不完善，在不动产登记实务中，经常出现冒名处分他人房产而申请虚假登记的情形。在这种情况下，登记机构应当充分利用信息共享机制或身份证读卡器等手段，审查申请人是否系身份证明材料上记载的人，以防止登记错误，给他人合法权益！
案件详情：
前不久，家住南京市江宁区的市民马先生向扬子晚报记者反映称，他的儿子在外面借了钱，如今不但人没了踪影，还在他不知情下，把和自己共同所有的房屋给抵押出去了，而南京市江宁区不动产登记中心竟然在马先生不在场的情况下就通过了审核。这究竟是怎么回事，记者对此进行了一番调查。
◎步步惊心之1
儿子欠债后失联，留下一本假房产证
记者和马先生一见面，对方就告诉记者，最近这一个多月的时间里，他都在为儿子近千万元的债务而发愁，几乎没有睡过一次安稳觉，而每天上门催债的债主更让他焦头烂额。马先生说，其实在这些事情发生之前，他们家的经济条件还算宽裕，一家人都在事业单位上班，生活稳定，还有一个刚刚满周岁的孙子。不过，安稳日子却在今年初被彻底打破，起因是马先生的儿子偷偷和他的同学合伙开了一家火锅店。
今年7月份，马先生打算给自己和儿子在南京市江宁区百家湖附近的一套170多平方米的房子办房产证。由于工作繁忙，当时马先生填写了委托书并把相关证件交给儿子，由儿子全权办理。马先生说，房子是自己和儿子共有的产权，这事交给儿子去办根本没有起过疑心，也没询问过儿子房产证是不是已经办好等相关事宜。今年9月的一个晚上，一家人吃完晚饭后，马先生的儿子突然跟家里人开始摊牌。原来，他和朋友在外面开了一家火锅店，当时为了能把火锅店开起来，他在外面借了很多钱，如今利滚利债务已经有千万之多，马先生的儿子想让父亲帮帮他。完全没有心理准备的马先生也不知如何是好，但还是在两三天之内东挪西凑了100多万元先还了部分债主的钱。
事情发展到这里，正当一家人准备好好把事情捋一捋走法律程序维护权益时，却发现马先生的儿子在这个节骨眼上居然一声不吭失联了。而与此同时，马先生的儿媳妇发现，老公留在家里的这本房产证也有问题：她告诉记者，每一本房产证应该都有一个像二维码的防伪标志，然而自己手头的这一本却没有。
◎步步惊心之2
陌生人拿着房主身份证，将房子抵押了
“我就感觉这本房产证跟我弟弟家的房产证不一样，于是我就起了疑心。”马先生的儿媳妇称，之后她立刻就到房产局查了一下，没想到这不查不要紧，一查就吓了一跳：房产局的工作人员告诉她，这本房产证根本就是假的。随后，一家人便前往南京市江宁区不动产登记中心进行查询，哪想到这次去访竟然发现了一件更为严重的事情。马先生称，房产交易中心工作人员告诉他们这处位于百家湖的房子已经被抵押了！这个事犹如晴天霹雳，让马先生差点背过气去，不过定了定神后的马先生发觉其中有很多说不通之处。
“按道理讲，如果我不参与的话，房子抵押这个手续根本办不起来。”马先生称，因为房产被抵押这个事情他压根不知道，也从来没有去过相关部门办理抵押手续。通过查询，马先生发现，办理抵押手续的时间是在2017年8月9日，也就是说这天，除了马先生的儿子到场之外，竟然有人拿着马先生的照片和身份证，冒充马先生本人前来办理了抵押手续，并且还在抵押之后的“借款合同”上，签署了马先生本人的名字。
马先生告诉记者，当天冒充他来办理手续的男子，从现有的照片来看，和自己的长相存在相当大的差异。“收件的时候，起码要看一眼照片、身份证和本人是否一致。”马先生称，不仅办理业务的人和马先生有着明显的差距，马先生的笔迹和购房协议上的笔迹也根本不一样。更让马先生费解和气愤的是，在这样的情况下，南京市江宁区不动产登记中心居然通过了审核。
◎步步惊心之3
房主：办抵押的男子和我根本不像 不动产登记中心：照片看上去很像
那么，这究竟是怎么一回事呢？随后，扬子晚报记者来到了南京市江宁区不动产登记中心。中心不动产登记科负责人称，一般市民来申请做抵押登记的时候，身份证、房产证等是必需的证件，缺了这些证件，抵押登记无法办理。在办理过程中，工作人员只做形式审查，不做实质性审查。“我们也看了身份证了，我们认为办理人和身份证上的是很像的。”这名负责人称，像不像是主观的感觉，现在当事人说不像，这让工作人员也无法解释。
记者了解到，当时这处房屋被抵押给一位叫鲁丽的债权人，抵押金额为三百万元，在相关材料下方还盖有一个章，上面写着“与原件核对一致”的字样，下方还有当时负责收件工作人员的签字。这位负责人表示，他们所尽的仅仅是形式审查义务，抵押手续的办理流程并无不妥。这位负责人随后指出，如果存在蓄意隐瞒的情况，那么申请人需要承担相应的法律责任，但是目前这份抵押合同暂时无法撤销。“因为文件上注明了填写的内容是表达的真实意思。”这位负责人这样表示。
对于这样的说法马先生一家人表示无法接受，他们认为当时办理抵押的男子和马先生长得完全不一样，不动产登记中心存在明显的工作失误。
记者追访
1 冒名顶替者究竟是什么人？
是马先生儿子的合伙人找来的，合伙人称得到了马先生儿子的同意
马先生表示，他认为儿子之所以要瞒着家人把房子抵押，主要就是因为儿子和同学吕某一起开的那家火锅店借的高利贷。马先生一家人都觉得马先生的儿子是受吕某蛊惑，中了吕某的套路才一时头昏把房产做了抵押。那么，事实情况究竟怎么样呢？
11月16日，扬子晚报记者联系上了马先生儿子的合伙人吕某。他告诉记者，当这个店经营陷入困难，没有钱时，两个合伙人都在想办法。有一天，两个人一起去了一家公司，这家公司提出可以帮忙，但是要房产作为抵押。当时吕某名下有一套房，但是房子还未交房。而恰好马先生的儿子此时有本房产证，于是才决定将房子抵押出去。“冒充马先生的人是我找的。”吕某称，那个人是安徽郎溪老家的远房亲戚。吕某坦言，整个事情都得到了马先生儿子的首肯，也得到了他的配合。而抵押出来的钱除了公司扣除的手续费外，都还了外债。
2 不动产登记中心是否存在疏漏？
该中心认为不存在问题，律师称可以提请行政诉讼
在采访南京市江宁区不动产登记中心的过程中，该单位始终认为处理该件不存在问题。该单位认为，马先生儿子和马先生本人的身份证件，房产证等证件都有，所具备文件齐全，因此审核流程没有问题。至于马先生所提到的，是陌生人冒名顶替办理的问题，江宁区不动产登记中心认为，两人对比的照片从主观判断是吻合的，因此予以办理。
对此，江苏玖润律师事务所饶奋斌律师认为，江宁区不动产登记中心在办理时存在明显的瑕疵。他认为，虽然收件一级对文件只做形式审查，不做实质性审查。但是，主观也能够判断办理人和所持证件是否是同一个人。“除非真的非常吻合，从视觉上难以判断。”
饶奋斌律师称，如果明明不吻合，却选择忽视，这就是工作上的失误。另外，南京市江宁区不动产登记中心回绝了马先生的撤件请求，理由是流程上并无不妥之处，并且申请人已经承诺是真实意愿的表达。对此，饶律师回应，当事人可以向法院提请行政诉讼，以维护自己的合法权益。
【来源】扬子晚报
【作者】实习生 赵珂昀 记者 季宇轩
参考资料：程啸,尹飞, 常鹏翱著 《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解》